Wirtschaftsplan WEG erstellen: Aufbau, Beispiel, Beschluss

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Der Wirtschaftsplan ist die Vorausschau einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf das kommende Kalenderjahr. Aus ihm ergibt sich, wie viel Hausgeld jede Wohnung monatlich zahlt und wie viel in die Erhaltungsrücklage fließt. Wer ihn sorgfältig aufstellt, vermeidet hohe Nachzahlungen und Sonderumlagen. Dieser Leitfaden zeigt Aufbau, Rechenweg und Beschluss — mit einem durchgerechneten Beispiel.

Was der Wirtschaftsplan ist — und worüber beschlossen wird

Nach § 28 Abs. 1 WEG stellt der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, fehlt der Adressat dieser Pflicht — die Vorschüsse festzusetzen gehört aber trotzdem zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG), die jeder Eigentümer verlangen kann (§ 18 Abs. 2 WEG). In der Praxis übernimmt dann einer der Eigentümer die Aufstellung.

Ein Detail, das seit der WEG-Reform 2020 wichtig ist: Die Eigentümer beschließen nicht über den Plan als Ganzes, sondern über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Der Wirtschaftsplan ist die Rechengrundlage dafür. Im Beschluss sollte deshalb für jede Wohnung der monatliche Betrag stehen.

Was hineingehört

Ein vollständiger Wirtschaftsplan besteht aus einem Gesamtplan für das Haus und einem Einzelplan für jede Wohnung. Der Gesamtplan listet:

  • laufende Kosten: Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom, Wasser und Abwasser, Müll, Hausreinigung, Winterdienst, Wartungsverträge, Kontoführung
  • Verwaltungskosten, falls ein Verwalter bezahlt wird
  • geplante kleinere Reparaturen
  • die Zuführung zur Erhaltungsrücklage — deren angemessene Ansammlung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung
  • voraussichtliche Einnahmen außerhalb des Hausgelds, etwa aus vermieteten Stellplätzen der Gemeinschaft

Schritt für Schritt zum Plan

Die beste Grundlage ist die letzte Jahresabrechnung: Sie zeigt, was jede Position tatsächlich gekostet hat. Darauf bauen Sie in vier Schritten auf.

  • Bekannte Änderungen einrechnen: neue Versicherungsprämie, geänderte Abschläge für Strom oder Wasser, auslaufende Wartungsverträge.
  • Den Erhaltungsbedarf schätzen: Welche Reparaturen stehen in den nächsten Jahren an, und reicht die Rücklage dafür?
  • Jede Position nach ihrem Umlageschlüssel verteilen. Gesetzlich gilt das Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), für einzelne Kostenarten kann die Gemeinschaft einen anderen Schlüssel beschließen.
  • Den Jahresbetrag jeder Wohnung durch zwölf teilen. Das Ergebnis ist das monatliche Hausgeld.

Rechenbeispiel für sechs Wohnungen

In einer Gemeinschaft mit sechs Wohnungen haben vier Wohnungen je 150 und zwei Wohnungen je 200 Tausendstel Miteigentumsanteil. Sie plant für das Jahr: Versicherung 3.200 €, Allgemeinstrom 600 €, Müll 1.400 €, Reinigung und Winterdienst 3.000 €, Kleinreparaturen 1.500 €, Kontoführung 200 € und eine Zuführung zur Rücklage von 4.800 €. Das sind 14.700 €, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Dazu kommen 4.800 € für Wasser, verteilt nach dem Verbrauch des Vorjahres.

Eine Wohnung mit 150 Tausendsteln trägt 15 % der 14.700 €, also 2.205 €. Hatte sie im Vorjahr 15 % des Wasserverbrauchs, kommen 720 € hinzu. Das ergibt 2.925 € im Jahr oder 243,75 € Hausgeld im Monat. Eine Wohnung mit 200 Tausendsteln und 20 % Wasseranteil zahlt 2.940 € plus 960 €, zusammen 3.900 € im Jahr oder 325 € im Monat.

Die Summe aller sechs Einzelpläne muss wieder 19.500 € ergeben. Diese Gegenprobe deckt die meisten Rechenfehler auf, bevor der Plan in die Versammlung geht.

Beschluss, Einladung und Fristen

Beschlossen wird in der Eigentümerversammlung. Der Gegenstand muss schon in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG); fehlt er dort, ist der Beschluss anfechtbar — er gilt aber, bis ein Gericht ihn aufhebt. Die Einladung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG). Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Ob Vorschüsse nach Ablauf des Jahres weitergelten, regelt das Gesetz nicht. Damit keine Lücke entsteht, beschließen viele Gemeinschaften ausdrücklich, dass sie bis zum nächsten Beschluss fortgelten. Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Danach ist er bestandskräftig — es sei denn, er ist nichtig, weil er gegen eine Vorschrift verstößt, auf die nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 WEG).

Typische Fehler

Die meisten Probleme mit dem Wirtschaftsplan zeigen sich erst ein Jahr später in der Jahresabrechnung:

  • Die Rücklage wird zu niedrig angesetzt, und die nächste größere Reparatur braucht eine Sonderumlage.
  • Kosten werden einfach aus dem Vorjahr übernommen, obwohl Verträge oder Preise sich geändert haben.
  • Der Beschluss nennt nur die Gesamtsumme, nicht den Betrag je Wohnung.
  • Verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, obwohl die Gemeinschaft einen Verbrauchsschlüssel beschlossen hat.

Den Plan ohne Tabellenkalkulation führen

Eine Excel-Vorlage reicht für das erste Jahr. Spätestens wenn Jahresabrechnung, Zahlungseingänge und Wasserzähler zusammengeführt werden müssen, wird sie fehleranfällig. HausVio verteilt Ausgaben nach dem gewählten Schlüssel, verfolgt das Hausgeld je Wohnung und liefert am Jahresende die Abrechnung, aus der der nächste Plan entsteht.

Häufige Fragen

Muss jede WEG einen Wirtschaftsplan haben?
Ist ein Verwalter bestellt, muss er ihn nach § 28 Abs. 1 WEG für jedes Kalenderjahr aufstellen. Auch ohne Verwalter braucht die Gemeinschaft ihn praktisch: Er ist die Grundlage für den Beschluss über die Hausgeldvorschüsse, und deren Festsetzung kann jeder Eigentümer verlangen.
Kann der Wirtschaftsplan im laufenden Jahr geändert werden?
Ja, durch einen neuen Beschluss über geänderte Vorschüsse. Reicht das Geld für eine einzelne Maßnahme nicht, beschließen Gemeinschaften stattdessen oft eine Sonderumlage.
Gelten die Vorschüsse weiter, wenn kein neuer Beschluss gefasst wird?
Das Gesetz regelt es nicht; es hängt vom Wortlaut des bisherigen Beschlusses ab und ist im Einzelfall umstritten. Sicher ist nur ein ausdrücklicher Zusatz, dass die Vorschüsse bis zum nächsten Beschluss fortgelten.
Wie hoch sollte die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sein?
Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage, nennt aber keinen Betrag. Maßgeblich sind Alter und Zustand des Gebäudes und die Reparaturen, die in den nächsten Jahren absehbar sind.

Dieser Artikel gibt praktische Hinweise und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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