Sonderumlage WEG: Beschluss, Verteilung, Steuer

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Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Eigentümer, die über das monatliche Hausgeld hinausgeht. Sie wird fällig, wenn eine größere Ausgabe ansteht und weder Hausgeld noch Erhaltungsrücklage reichen — typischerweise bei Dach, Heizung oder Fassade. Für die Gemeinschaft ist sie der Weg, handlungsfähig zu bleiben. Für den einzelnen Eigentümer kann sie mehrere tausend Euro bedeuten. Dieser Artikel erklärt Beschluss, Verteilung, Fälligkeit und Steuer.

Was eine Sonderumlage ist

Das WEG kennt den Begriff Sonderumlage nicht. Eingeordnet wird sie als zusätzlicher Beschluss über Vorschüsse neben dem regulären Wirtschaftsplan — zur Kostentragung oder zur Rücklage. Die Grundlage ist dieselbe wie für das Hausgeld: Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse. Ohne einen solchen Beschluss muss niemand eine Sonderumlage zahlen.

Typische Anlässe

Eine Sonderumlage wird meist dann nötig, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht ausreicht oder die Gemeinschaft sie nicht vollständig aufbrauchen will:

  • Dachsanierung, Fassadenarbeiten oder Austausch der Heizung
  • ein unerwarteter Schaden, den keine Versicherung deckt
  • Liquiditätslücken, etwa wenn ein Eigentümer dauerhaft kein Hausgeld zahlt
  • Nachzahlungen für Versorger, die deutlich über dem Wirtschaftsplan liegen

Der Beschluss

Beschlossen wird in der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Der Gegenstand muss schon in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Damit er eindeutig ist und sich später niemand auf Unklarheiten berufen kann, sollte er enthalten:

  • den Gesamtbetrag und den Zweck, für den das Geld bestimmt ist
  • den Umlageschlüssel
  • den Betrag, den jede Wohnung zahlt
  • den Fälligkeitstermin — oder die Raten, wenn in Teilbeträgen gezahlt werden soll (§ 28 Abs. 3 WEG)

Wer wie viel zahlt: Verteilung mit Beispiel

Ohne abweichende Regelung wird nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Eine wichtige Ausnahme: Geht es nicht um die Erhaltung, sondern um eine bauliche Veränderung — etwa eine Modernisierung statt einer bloßen Reparatur —, gilt für die Kosten § 21 WEG (§ 16 Abs. 3 WEG). Dann kann die Verteilung von den Miteigentumsanteilen abweichen und davon abhängen, wer zugestimmt hat. Ob eine Maßnahme Erhaltung oder bauliche Veränderung ist, entscheidet der Einzelfall; hier lohnt sich rechtlicher Rat, bevor beschlossen wird.

Beispiel: Eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen muss das Dach für 42.000 € sanieren. Sie beschließt, 24.000 € der Rücklage zu entnehmen und den Rest von 18.000 € als Sonderumlage zu erheben. Eine Wohnung mit 150 Tausendsteln zahlt 15 %, also 2.700 €, eine Wohnung mit 200 Tausendsteln 3.600 €. Beschließt die Gemeinschaft drei gleiche Raten, sind das 900 € beziehungsweise 1.200 € pro Rate.

Fälligkeit, Raten und Verzug

Wann die Sonderumlage zu zahlen ist, bestimmt der Beschluss. Raten sind möglich, wenn die Eigentümer sie beschließen. Wer nicht zahlt, gerät in Verzug wie beim Hausgeld — mit Ablauf des Termins, wenn der Beschluss einen festen Tag nennt, sonst nach einer Mahnung. Die Gemeinschaft kann dann Verzugszinsen verlangen und den Betrag gerichtlich durchsetzen.

Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Auch während die Klage läuft, gilt der Beschluss und ist zu zahlen (§ 23 Abs. 4 WEG); nach Ablauf der Frist ist er bestandskräftig, sofern er nicht nichtig ist.

Was beim Verkauf der Wohnung gilt

Gegenüber der Gemeinschaft kommt es in der Regel darauf an, wer Eigentümer ist, wenn die Sonderumlage fällig wird — nicht, wann sie beschlossen wurde. Liegt der Fälligkeitstermin nach der Eintragung des Käufers im Grundbuch, trifft die Zahlung deshalb meist den Käufer; bei Raten wird jede zu ihrem eigenen Termin fällig. Wer eine Wohnung kauft, sollte vorher die Beschlusssammlung einsehen — das geht mit einer Ermächtigung des Verkäufers — und im Kaufvertrag regeln, wer beschlossene, aber noch nicht fällige Umlagen trägt.

Steuerliche Behandlung

Für Vermieter ist ihr Anteil an Erhaltungsmaßnahmen in der Regel Werbungskosten — aber erst in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt. Für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass sie erst bei Verwendung abziehbar sind (Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24). Fließt eine Sonderumlage zunächst in die Rücklage, liegt dieselbe Behandlung nahe; über Sonderumlagen hat das Gericht dabei aber nicht ausdrücklich entschieden. Dient die Maßnahme nicht der Erhaltung, sondern schafft sie etwas Neues, kann statt des sofortigen Abzugs eine Abschreibung über Jahre in Betracht kommen.

Selbstnutzer können für ihren Anteil an den Arbeitskosten von Handwerkerleistungen 20 % Steuerermäßigung nach § 35a EStG beantragen, höchstens 1.200 € im Jahr für alle Handwerkerleistungen zusammen. Das gilt nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden — beim Heizungstausch ein häufiger Fall. Welche Einordnung im Einzelfall richtig ist, klärt eine Steuerberatung.

Häufige Fragen

Kann ich mich weigern, eine Sonderumlage zu zahlen?
Nein. Der Beschluss verpflichtet alle Eigentümer, auch die, die dagegen gestimmt haben, und er gilt auch, während eine Anfechtungsklage läuft (§ 23 Abs. 4 WEG). Wer ihn für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats klagen — und trotzdem zahlen.
Muss mein Mieter die Sonderumlage mittragen?
Die Sonderumlage als solche nicht. Meist dient sie der Instandhaltung oder Instandsetzung, und diese Kosten sind nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung keine Betriebskosten. Deckt sie ausnahmsweise Betriebskosten, etwa eine hohe Versorgernachzahlung, gehen diese mit ihrem tatsächlichen Betrag in die normale Betriebskostenabrechnung ein.
Ist eine Ratenzahlung möglich?
Ja, wenn die Eigentümer sie beschließen. Nach § 28 Abs. 3 WEG kann die Gemeinschaft festlegen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
Wie lässt sich eine Sonderumlage vermeiden?
Durch eine ausreichende Erhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan. Wer absehbare Reparaturen früh einplant, verteilt die Kosten auf mehrere Jahre statt auf einen einzigen Beschluss.

Dieser Artikel gibt praktische Hinweise und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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