Umlageschlüssel in der WEG: Arten, Regeln und Änderung

Der gesetzliche Grundfall: Miteigentumsanteile

Nach § 16 Abs. 2 WEG tragen die Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Diese Anteile stehen in der Teilungserklärung und im Grundbuch, meist als Tausendstel oder Zehntausendstel. Solange nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist, gilt dieser Schlüssel für alle Kosten.

Die vier gängigen Schlüssel im Überblick

In der Praxis kommen vier Verteilungsarten vor:

• Miteigentumsanteile: gesetzlicher Standard, geeignet für Versicherungen, Instandhaltung und Rücklage.
• Gleiche Teile pro Einheit: sinnvoll für Kosten, die unabhängig von der Wohnungsgröße anfallen, etwa Müllgebühren bei gleicher Tonnenanzahl oder Wartung der Klingelanlage.
• Nach Verbrauch: Pflicht bei Heizung und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung, üblich bei Kaltwasser mit Wohnungszählern.
• Nach Wohnfläche: häufig in älteren Teilungserklärungen, praktisch ähnlich zu Miteigentumsanteilen.

Individuelle Schlüssel für Sonderfälle

Manche Kosten betreffen nur einen Teil der Eigentümer. Der Aufzug nutzt den Erdgeschosswohnungen nichts, die Tiefgarage nur den Stellplatzinhabern. Für solche Fälle kann die Gemeinschaft einen Schlüssel beschließen, der nur bestimmte Einheiten belastet. Seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss, solange der Schlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Schlüssel ändern: Beschluss oder Vereinbarung

Ein Umlageschlüssel kann für einzelne Kostenarten oder bestimmte Kosten durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Der neue Schlüssel muss sachlich begründet sein und darf einzelne Eigentümer nicht willkürlich benachteiligen. Eine Änderung der Teilungserklärung selbst erfordert dagegen eine Vereinbarung aller Eigentümer und die Eintragung im Grundbuch.

Dokumentieren Sie jeden Beschluss über einen Umlageschlüssel in der Beschlusssammlung und wenden Sie ihn in der Abrechnung ab dem beschlossenen Wirtschaftsjahr an.

So bleibt die Abrechnung konsistent

Der häufigste Fehler ist, dass eine Kostenart in einem Jahr nach Anteilen und im nächsten Jahr nach Einheiten verteilt wird, ohne dass ein Beschluss vorliegt. Legen Sie deshalb pro Kostenart einmal den Schlüssel fest und übernehmen Sie ihn für jede Buchung. In HausVio wählen Sie den Schlüssel direkt bei der Erfassung der Ausgabe; die Verteilung auf alle Einheiten erfolgt dann automatisch und für jedes Jahr gleich.

Häufige Fragen

Dürfen Heizkosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden?

Nein. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilt werden. Der Rest wird nach Wohn- oder Nutzfläche umgelegt.

Kann ein einzelner Eigentümer einen anderen Schlüssel verlangen?

Nur wenn der bestehende Schlüssel grob unbillig ist. Ein Anspruch auf Änderung besteht nach § 10 Abs. 2 WEG, wenn das Festhalten am bisherigen Schlüssel aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint.