WEG selbst verwalten: Pflichten, Regeln und Werkzeuge

Ist Selbstverwaltung erlaubt?

Ja. Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt keinen externen Verwalter. Nach § 26 WEG wird der Verwalter durch Beschluss der Eigentümer bestellt. Das kann auch ein Eigentümer aus der Gemeinschaft sein. Seit der WEG-Reform 2020 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, sodass grundsätzlich jeder einzelne Eigentümer sie verlangen kann (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Die Ausnahme für kleine Gemeinschaften: Bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte und ist ein Eigentümer selbst zum Verwalter bestellt, kann ein zertifizierter Verwalter nur verlangt werden, wenn mindestens ein Drittel der Eigentümer das fordert. Praktisch bedeutet das: In kleinen Gemeinschaften ist ein Eigentümer als Verwalter der Normalfall, solange die Mehrheit damit einverstanden ist.

Die Pflichten des Verwalters

Wer die Verwaltung übernimmt, trägt diese Aufgaben:

• Wirtschaftsplan aufstellen und Hausgeld einziehen
• Jahresabrechnung erstellen und Vermögensbericht vorlegen
• Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einberufen und leiten
• Beschlüsse umsetzen und die Beschlusssammlung führen
• Instandhaltung organisieren, Handwerker beauftragen
• Versicherungen, Versorgerverträge und Behördenkontakte pflegen
• Gemeinschaftskonto führen und Rücklage getrennt verwahren

Wann Selbstverwaltung sinnvoll ist

Selbstverwaltung funktioniert gut, wenn die Gemeinschaft klein ist, das Gebäude keinen großen Sanierungsstau hat und eine Person bereit ist, verlässlich Zeit zu investieren. Rechnen Sie für eine Gemeinschaft mit acht Einheiten mit zwei bis vier Stunden im Monat plus der Abrechnung am Jahresende.

Schwierig wird es bei zerstrittenen Gemeinschaften, bei großen Bauvorhaben oder wenn der Verwalter mit Zahlungsrückständen einzelner Eigentümer umgehen muss. In diesen Fällen ist eine professionelle Verwaltung oder zumindest rechtliche Beratung im Einzelfall sinnvoll.

Haftung und Vergütung

Der Eigentümer-Verwalter haftet wie jeder Verwalter für Pflichtverletzungen. Eine Vermögensschadenhaftpflicht für Verwalter ist deshalb empfehlenswert und kostet für kleine Gemeinschaften wenige hundert Euro im Jahr. Die Gemeinschaft kann dem Verwalter eine Vergütung beschließen; üblich sind pauschale Beträge pro Einheit und Monat.

Werkzeuge für den Alltag

Ein separates Gemeinschaftskonto ist Pflicht. Für die laufende Verwaltung reichen drei Dinge: eine Übersicht der Hausgeldzahlungen pro Einheit, eine Liste aller Ausgaben mit Umlageschlüssel und die jährlichen Zählerstände. Aus diesen drei Quellen entsteht die Jahresabrechnung.

Excel funktioniert dafür, wird aber mit jedem Jahr fehleranfälliger. Spezialisierte Software wie HausVio bildet genau diese drei Bereiche ab, berechnet die Abrechnung automatisch und gibt jedem Eigentümer über ein Portal Einblick in die eigene Einheit. Für eine kleine WEG kostet das weniger als ein Zehntel einer externen Verwaltung.

Häufige Fragen

Braucht der Eigentümer-Verwalter eine Zertifizierung?

Nein. Die Zertifizierung nach § 26a WEG ist nur nötig, wenn Eigentümer sie verlangen. Ein Eigentümer, der selbst zum Verwalter bestellt ist, muss nicht zertifiziert sein.

Wie lange wird der Verwalter bestellt?

Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre. Eine erneute Bestellung ist per Beschluss möglich.

Kann die Gemeinschaft ganz ohne Verwalter auskommen?

Rechtlich ja, praktisch nicht. Ohne Verwalter gibt es niemanden, der die Gemeinschaft nach außen vertritt, das Konto führt und die Versammlung einberuft. Auch kleine Gemeinschaften sollten daher einen Eigentümer bestellen.